Знесення будинку: ваші права
У Москві існує специфічний порядок розселення старого житла. Для початку будинок включається в список підлягають знесенню постановою Уряду Москви. Приблизно за півроку до знесення префект адміністративного округу видає розпорядження про відселення проживаючих громадян. На реконструкцію кожного будинку проводиться інвестиційний конкурс, за підсумками якого полягає інвестиційний контракт з переможцем.
Інвестиційний договір підлягає облікової реєстрації в Департаменті житлової політики і житлового фонду (ДЖП і ЖФ м Москви). Відповідно до інвестиційного контракту інвестор проводить реконструкцію, будівництво, а влада Москви надають переселенський фонд за рахунок коштів інвестора. Після реалізації контракту отримане житло розподіляється між інвестором і містом. В даний час практикується залишення у власності інвестора 100% житла з виплатою місту компенсації відповідно до умов контракту. Існує кілька форм забезпечення житлом громадян при відселенні:
1) надання іншого житла за договором соціального найма-
2) надання рівноцінного житла (якщо відселяється власник) -
3) надання грошових коштів - викупної вартості (якщо відселяється власник).
Багато що залежить від того, чи приватизована квартира, скільки людина в ній зареєстровано, складаються чи проживають особи на обліку щодо поліпшення житлових умов. Також слід враховувати, що з 1 березня 2005 року вступив в силу Житловий кодекс Російської Федерації, багато в чому по-новому визначає порядок переселення в зв`язку зі знесенням.
Переселення з квартир, займаних за договором соціального найму (неприватизованих)
Відео: Як уникнути знесення будинку. Визнати право на самовільну споруду
Житло по соціальній нормі надається при переселенні з квартир, що перебувають у власності міста (муніципальне житло), які громадяни займають за договорами соціального найму (т. Е. Неприватизовані квартири). Житло відселяти громадянам надається за договором соціального найму у вигляді окремих квартир в межах міської межі. При цьому якщо надається одна квартира, вона повинна бути надана в межах району проживання, якщо 2 і більше - в районі проживання надається хоча б одна квартира. Розмір загальної площі наданого житлового приміщення повинен відповідати соціальній нормі для сім`ї даної чисельності, і не може бути менше площі квартири, займаної до переселення.
У разі неможливості надання жилого приміщення по соціальній нормі громадянам, які займають житлові приміщення за договором соціального найму, може бути надано жиле приміщення більшого розміру:
- за договором соціального найму при перевищенні норми надання на сім`ю не більше ніж на 9 кв. м загальної площі-
- за договором найму (комерційного найму) при дотриманні загальних положень і перевищенні норми надання на сім`ю більш ніж на 9 кв. м загальної площі.
Соціальна норма житлової площі в даний час в Москві становить 18 кв. м загальної площі на одну людину. Додаткова житлова площа надається особам, які мають на неї право, в розмірі 18 кв. м у вигляді окремої кімнати.
Житлові приміщення за договором соціального найму надаються громадянам у вигляді окремих квартир в житловому фонді соціального використання. Розмір загальної площі наданого житлового приміщення повинен відповідати соціальній нормі для сім`ї даної чисельності на дату прийняття рішення про відселення. При цьому враховуються всі житлові приміщення, наявні у громадян і членів їх сімей на праві власності, а також цивільно-правові угоди, вчинені громадянами і членами їх сімей з житловими приміщеннями після прийняття Постанови, але не більше ніж за п`ятирічний період до прийняття рішення про відселення .
На практиці це означає: якщо у кого-небудь з членів сім`ї є квартира на праві власності, або були зроблені цивільно-правові угоди, то можуть дати житло з розрахунку менше 18 кв.м на людину, але не менше займаного. Дане правило є дуже спірним, і діє з початку минулого року. Т. е. Московські законодавці фактично встановили, що громадяни, у власності у яких є інші квартири, і громадяни, у яких таких немає, нерівноправні. Є привід оскаржити це положення в судовому порядку.
Надання житла взамін зноситься може бути замінено за згодою відселяти і відселяти субсидією, яка потім повинна бути спрямована на придбання житла. Розмір субсидії дорівнює вартості наданого соціального житла. Вартість соціального житла, на основі якої проводиться розрахунок субсидій, визначається як середня ринкова вартість житла в будинках типових серій в районах масової забудови. Житлове приміщення більшого розміру з державного і муніципального житлового фонду надається за письмовою заявою громадянина з доплатою вартості за площу, що перевищує соціальну норму, на підставі рішення органу виконавчої влади.
Слід зазначити, що різним сім`ям зобов`язані надати окремі квартири. Переселення різних сімей (мають самостійні джерела доходів, провідні роздільне господарство) в одну квартиру незаконно, однак відбувається досить часто. Тут багато чого буде залежати від вашої наполегливості і вміння аргументувати свою позицію.
Відео: Знесення п`ятиповерхівок в Москві. Реновація. Захист вашого права
Після прийняття нового Житлового кодексу багато хто висловлює думку, що згідно зі ст. 89 ЖК РФ надається жиле приміщення має бути тільки рівнозначним із загальної площі раніше займаному житловому приміщенню, і можна не дотримуватися соціальну норму (норму надання) при переселенні в зв`язку зі знесенням. Дане твердження видається необгрунтованим, оскільки згідно з п. 3 ст. 49 ЖК РФ порядок надання житлових приміщень іншим категоріям громадян, окрім черговиків, регулюється ЖК, якщо інше не передбачено законодавством суб`єкта РФ. В даному випадку законодавством суб`єкта РФ передбачено, що жилі має надаватися по соціальній нормі. Є й інші аргументи, які свідчать про неправильність даної позиції. На практиці не виключено, що і переселяти органи можуть відмовитися надавати житло по соціальній нормі (нормі надання). В цьому випадку необхідно відстоювати свої права.
Переселення з квартир, що перебувають у власності (приватизованих, отриманих у спадок, за договором).
Відео: Знесення «хрущовок»: москвичі за або проти? Як захистити права власників? частина 3
У разі, якщо квартира знаходиться у власності громадян, переселення може проводитися за двома схемами:
1. Надання іншого рівноцінного житла або грошової компенсації за нього.
В цьому випадку гарантується надання іншого рівноцінного за вартістю благоустроєного жилого приміщення за договором міни, іншим договором, який передбачає перехід права власності на житлове приміщення. Норма житлової площі в цьому випадку не враховується. Поліпшення житлових умов так само не передбачається. Житло має бути надано в районі проживання (або в межах округу, якщо мова йде про ЦАО і Зеленограді). Житло надається громадянинові у власність (відразу (наприклад, за договором міни) або шляхом використання на його придбання виділяється житлової субсидії). Важливо розуміти, що входить в поняття «рівноцінне житло», т. К. Є кілька точок зору на цей рахунок. Абсолютно точно в поняття «рівноцінне» включається вартість квартири і кількість кімнат у квартирі.
Ще недавно дискутували на тему, чи включати в це поняття кількість кімнат, проте судова практика визнає, що в разі надання, наприклад, замість трикімнатної рівній по вартості двокімнатної квартири змінюється порядок користування квартирою і тим самим відшкодування стає нерівноцінних. Зокрема, Верховний суд РФ вказав «Сама по собі вартість квартири не є достатнім доказом її рівноцінності. Житлові приміщення призначені для проживання в них громадян, тому має значення порівняння споживчих якостей квартири (розмір, планування, ступінь благоустрою і т. Д.) ».
Слід пам`ятати, що житлове приміщення може бути вилучене у власника шляхом викупу тільки в зв`язку з вилученням відповідної земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Якщо вилучення відбувається, наприклад, для будівництва офісної будівлі і т. П., Таке рішення може бути оскаржене власником в суді. У нас зараз йде кілька процесів у таких справах.
Рішення органу державної влади або органу місцевого самоврядування про вилучення житлового приміщення підлягає державній реєстрації в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Відповідно до ЖК РФ власник житлового приміщення не пізніше ніж за рік до майбутнього вилучення даного приміщення повинен бути повідомлений в письмовій формі про прийняте рішення про вилучення належного йому житлового приміщення, про дату здійсненої державної реєстрації такого рішення органом, який прийняв рішення про вилучення. Викуп житлового приміщення до закінчення року з дня отримання власником такого повідомлення допускається тільки за згодою власника.
Для визначення вартості квартири власник має право залучати незалежного оцінювача. ЖК РФ вводить поняття «викупної вартості». У неї включається не тільки вартість квартири, але і витрати, які власник справив чи мусить буде зробити в зв`язку з виселенням, а так само неодержані доходи (наприклад, від оренди).
Власники, які отримали грошове відшкодування (компенсацію) за житлове приміщення, мають переважне право інвестування в будівництво нової будівлі на місці будинку, що зноситься, в реконструкцію або капітальний ремонт з перебудовою або переплануванням будівлі, в якій розташовані звільняються житлові приміщення. Умови пайового інвестування, що встановлюються для осіб, які звільняють житлові приміщення, не можуть бути погіршені в порівнянні з загальними умовами інвестування по відселяти будовою.
Розмір приміщень, одержуваних пайовиком в результаті часткового інвестування, не може бути зменшений в порівнянні з раніше звільненими ним приміщеннями без його згоди.
2. Надання житла за договором соціального найму в районах масової забудови.
Даний варіант можливий тільки якщо власник визнаний потребують поліпшення житлових умов і складається в черзі на поліпшення житлових умов. Такий власник має право вимагати надання йому житла по соціальній нормі на умовах соціального найму в районах масової забудови (Південне Бутово і т. П.) В тому випадку, якщо вартість такого житла перевищує номінальну вартість житла, з якого власника відселяють.
При цьому діє порядок надання житла, описаний вище стосовно до розселення неприватизованих квартир. Крім того, громадянам-власникам можуть бути надані в порядку відшкодування житлові приміщення в районах масової забудови, що перевищують за вартістю розмір встановленої компенсації. При цьому у зв`язку зі змінами в законодавстві, доплату з громадян за «зайві» метри вимагати не в праві. Якщо перевищення менше 9 кв. м. на людину - доплату не береться і укладається договір соціального найму. Якщо більш - укладається договір комерційного найму, стягування доплати також не передбачено.
Про законність стягнення доплати з громадян при переселенні
Як правило, при переселенні з`ясовується, що нова квартира перевищує соціальну норму для сім`ї даної чисельності (при переселенні з неприватизованого житла) або що вартість нової квартири перевищує номінальну вартість тієї, звідки відселяють громадян (при переселенні з квартир, що перебувають у власності). При цьому в Управлінні ДЖП і ЖФ можуть зажадати доплати за «зайві» метри. Вимога доплати давно викликало нарікання у багатьох юристів.
В даний час можна впевнено сказати, що вимога доплати з власників, які отримують квартиру в якості рівноцінну компенсацію, незаконно. Ухвалою Президії Верховного Суду РФ від 2 квітня 2003 р N 148пв-02 був визнаний таким, що суперечить федеральному законодавству і нечинним з дня його прийняття абзац 4 пункту 3.5 Положення «Про порядок переселення власників, наймачів, орендарів та інших осіб з житлових приміщень підлягають звільненню будинків, в яких є муніципальна і державна власність міста Москви », затвердженого постановою Уряду р Москви від 18 січня 2000 р N 30, яким було передбачено вимога доплати.
З власника доплату можуть брати тільки в одному випадку: якщо він сам напише заяву про надання йому більшої квартири (була двокімнатна, а він попросить трикімнатну), тому можна сміливо відмовлятися доплачувати. При цьому існує можливість у осіб, які вже зробили таку доплату раніше, вимагати її повернення (необхідно подавати позов до суду), т. К. Вимогу про доплату було визнано незаконним і не чинним з моменту його прийняття (наприклад, доплата була зроблена в 2001 році - зараз з`являється шанс її повернути). Хоча судова практика у таких справах ще остаточно не сформувалася.
Відео: Знесення «хрущовок»: москвичі за або проти? Як захистити права власників? частина 4
Що стосується законності доплати за «зайві» метри в муніципальній квартирі, то вона також сумнівна, особливо в зв`язку з уже згаданими змінами в законодавстві, згідно з якими при перевищенні до 9 кв. м доплата не стягується, а при перевищенні більш 9 кв. м укладається договір комерційного найму, проте, як правило, краще таку доплату здійснити, якщо її вимагають, т. к. практика показує, що в суді законність такої оплати оскаржити складно. Однак розмір доплати залежить від рішення Громадської житлової комісії та методика її розрахунку не завжди зрозуміла навіть професіоналам (відомі випадки, коли в аналогічних ситуаціях бралася доплата 480 рублів за кв.м і 12 000 рублів за кв.м). При вимозі надмірної доплати є сенс вступити з відселяти організаціями в конфлікт, т. К. На квартиру Ви погодитеся, а з доплатою можна і потягнути, оскаржуючи її розмір.
